Kieran Byrne is al 23 jaar CEO van HomeEspaña en geeft ons zijn visie op de huidige Spaanse vastgoedmarkt en inzicht in hoe het tot nu toe gaat in 2025.

Er is geen ontkomen aan – wereldwijde gebeurtenissen in combinatie met de toestand van de Europese economieën brachten een sfeer van onzekerheid op de vastgoedmarkten in 2024. Overal op het continent kregen we te maken met de gevolgen van wisselende regeringen, hoge inflatie, hoge rentetarieven, veranderende belastingregels en toenemende regelgeving. Tegen het einde van 2024 kregen we te maken met de verschrikkelijke overstromingen in Valencia. Zulke gebeurtenissen zetten alles echt in perspectief. Het leven wordt langzaam weer normaal in de getroffen gebieden, maar deze tragische gebeurtenissen hebben een stempel gedrukt op iedereen in de lokale gemeenschap.

Valencia & Alicante – Internationale sfeer

De hoek van Spanje waar wij actief zijn, is niet typerend voor de algehele economie of vastgoedmarkt van het land. De Costa Blanca is voornamelijk een vakantie- en pensioenbestemming. Kopers uit het Verenigd Koninkrijk waren historisch gezien onze belangrijkste kopers, maar de afgelopen twee jaar heb ik de vraag van andere nationaliteiten enorm zien toenemen, waardoor de resorts een internationale uitstraling kregen. De Valenciaanse Gemeenschap begint een beetje te lijken op Barcelona, Mallorca en de Costa del Sol.

De Nederlanders werden onze nummer één buitenlandse markt in 2024, gevolgd door de Britten en Duitsers. De moeilijke pandemiejaren moedigden ons aan om ons net zo te richten op de binnenlandse markt als op onze meer traditionele markt voor niet-residenten. Onze binnenlandse markt, die zowel buitenlandse expats omvat die al in Spanje wonen als Spanjaarden, is enorm gegroeid en zou nu naast de Nederlandse markt komen te staan.

Een tekort aan vastgoedvoorraad – tijd voor een afvlakking van de prijzen?

Toen het knelpunt van Covid eenmaal was opgelost, waren 2022-23 bijzonder drukke jaren voor ons. En nu in 2025, ja, de beste woningen verkopen nog steeds snel, maar we zien ook een tekort aan voorraad, wat de markt onder druk zet. Volgens mij zijn hier twee hoofdoorzaken voor.

Ten eerste houden potentiële verkopers zich in voor verdere prijsstijgingen, nadat ze buren snel zagen verkopen tegen goede prijzen. Dat is lastig te zeggen, want van onze kant zijn er elke maand nieuwe uitdagingen, waarbij de lokale en wereldwijde politiek de vraag en de prijzen beïnvloedt, dus niemand kan echt voorspellen of de prijzen zullen blijven stijgen of niet.

Ten tweede verkopen Britse bewoners in het zuidelijke deel van Alicante niet zo snel – sinds Brexit zijn ze begrijpelijkerwijs niet bereid om hun verblijfsstatus zo snel op te geven. Dit is minder duidelijk in het noorden van de Costa Blanca en het grootstedelijk gebied Valencia, waar er een grotere mix is van Spaanse en buitenlandse eigenaren.

Verschuiving in de propositie van makelaars

Na de stormloop van de afgelopen jaren, toen makelaars zonder veel moeite een snelle verkoop konden realiseren, zijn kopers nu op zoek naar waarde en is het belangrijker dan ooit om de juiste taxatie te krijgen en ervaren hulp te hebben.

HomeEspana heeft misschien niet de goedkoopste hoofdprijzen, dat weten we, maar we doen veel meer dan mensen over het algemeen beseffen. Onze klanten, zowel kopers als verkopers, krijgen de volledige service, met een sterke focus op aftersales en ervoor zorgen dat de verkoop met alle partijen tevreden verloopt. Er komen nu al steeds meer verkopers naar ons toe die er niet in zijn geslaagd een koper te vinden, nadat ze elders de wereld zijn beloofd voor schijnbaar lage vergoedingen.

In meer uitdagende markten zullen verkopers meer dan ooit afhankelijk zijn van ervaren makelaars met bewezen marketing- en verkoopexpertise, plus een realistische benadering van prijzen – oh, en goede ouderwetse klantenservice! Dit zijn waarden die we bij HomeEspaña al meer dan twee decennia hoog in het vaandel hebben staan.

Welkom regeling

De afgelopen 18 maanden waren ook een periode van toegenomen regelgeving – zowel voor ons op handelsniveau als voor consumenten. Vanuit ons standpunt als bedrijf verwelkomen we alle nieuwe maatregelen die de markt veiliger, eerlijker en aangenamer maken om in te werken en te leven.

Ten eerste heeft de regering van de Valenciaanse Gemeenschap in oktober 2022 een nieuwe wet ingevoerd die alle makelaars in de regio verplicht om zich in te schrijven in een register. Om in aanmerking te komen voor registratie moeten makelaars voldoen aan een aantal criteria met betrekking tot de fysieke locatie van hun bedrijfspand, hun kwalificaties en accreditaties en hun beroepsverzekering.

Hier bij HomeEspaña staan we volledig achter de nieuwe regelgeving en hebben we ons meteen geregistreerd. We zijn ook lid van de Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API), een nationale vereniging met een eigen gedragscode.

Regelingen zoals deze zijn een middel om ethische normen in de Valenciaanse onroerendgoedmarkt te handhaven en helpen ervoor te zorgen dat makelaars zoals wij altijd correct handelen. Voor jou, de consument, helpen ze bij het identificeren van kwalitatief goede makelaars.

Huurwijzigingen

In augustus van dit jaar voerde de regionale overheid maatregelen in om toeristische verhuur te reguleren. Volgens de nieuwe regels valt al het verhuurde onroerend goed in de Valenciaanse Gemeenschap, waar de Costa Blanca onder valt, nu in een van de drie categorieën – toeristisch, seizoensgebonden of langdurig.

Een belangrijk punt is dat toeristische huuraccommodaties een toeristenvergunning van de overheid nodig hebben en niet meer dan 10 nachten achter elkaar aan dezelfde klant mogen worden verhuurd. Tegelijkertijd beginnen we te zien dat bewonersverenigingen (of gemeenschappen van eigenaren) hun bevoegdheden gebruiken om toeristische verhuur in hun respectieve gemeenschappen te verbieden.
Laat je niet afschrikken door dit alles.

Dit soort regelgeving en maatregelen zijn al ingevoerd in andere delen van Spanje en Valencia is echt bezig met een inhaalslag. We proberen onze klanten altijd op de hoogte te houden, maar we proberen niet te speculeren en alleen informatie te publiceren waarvan we zeker weten dat deze relevant en accuraat is. U kunt onze uitleg over wijzigingen in de huurregelgeving.

Het team van HomeEspaña staat klaar om klanten te adviseren en te helpen bij het aanbieden van hun woning voor toeristische verhuur. Laat ons het proces gemakkelijk voor je maken – het maakt deel uit van de service die wordt aangeboden door ons ervaren after sales team.

Er is een groter plaatje. Hoewel de nieuwe vereisten misschien een vervelend stuk papierwerk lijken, zou iedereen er baat bij moeten hebben als ze correct worden toegepast. Het toeristische verhuurlandschap wordt transparanter, beter gecontroleerd en de algehele kwaliteit van de accommodaties zou hoger moeten zijn.

De recente voorstellen van de PSOE-regering voor extra belasting voor kopers van buiten de EU hebben ook voor enige schrik gezorgd, vooral voor onze Britse klanten, maar ik denk niet dat het nu al tijd is voor paniek! Na het eerste nieuws hebben we veel tegenargumenten gezien en de juridische gemeenschap heeft een bijdrage geleverd met redenen waarom het onwaarschijnlijk is dat dit zich veel verder zal ontwikkelen. Ons gevoel bij HomeEspana is dat het onwaarschijnlijk is dat zulke extreme maatregelen zullen worden ingevoerd, dat het de vraag is of het gewoon partijpolitiek is en dat de EU-wetgeving en de mogelijkheid van lokale overheden in Valencia om hun eigen belastingen te heffen, betekenen dat we voorlopig maar een afwachtende houding aannemen.

De netelige kwestie van Brexit en wat het betekent voor kopers in het VK gaat nooit echt weg, maar er zijn genoeg manieren waarop we nu kunnen helpen als je uit het VK – of een ander niet-EU-land – komt en je hier in Spanje wilt vestigen. We hebben in december 2024 een update gepubliceerd over visum- en verblijfsopties, die je hier kunt lezen – Visum en verblijf in Spanje – en we zullen onze klanten op de hoogte houden als er zich nieuwe veranderingen voordoen.

Wat is de volgende stap voor 2025?

De herkomst van klanten kan veranderen, de regelgeving kan verschuiven en strenger worden, maar dit deel van Spanje zal waarschijnlijk altijd een deel van de wereld blijven dat klanten aantrekt die op zoek zijn naar een gezonde, gelukkige omgeving voor vakantie of pensioen. We gaan altijd voorzichtig om met onze eigen plannen, we denken dat er dit jaar ruimte is om nog een showroom voor onroerend goed te openen, als we de juiste locatie kunnen vinden, en we zullen proberen onze hypotheek- en verzekeringsmerken uit te breiden om onze klanten meer diensten en een betere waarde te kunnen bieden.

Kyna Verzekeringen Kyna Insurance is ontstaan uit een toenemende vraag van onze klanten naar een gebouwen- en inboedelverzekering. Het biedt een eenvoudige oplossing en gemoedsrust voor veel van onze eigenaren hier in Spanje.

Hipoteken Hypotheken Hipoteken Hypotheken biedt een hypotheekservice op maat, zoekt de beste tarieven in Spanje en maakt het proces eenvoudig.

Onze prioriteit blijft, net als sinds 2002, het bieden van een eersteklas service aan verkopers en kopers in Valencia en de Costa Blanca.

Pas goed op iedereen.